Avaliações Imobiliárias - Parte 1
A avaliação imobiliária não é uma mera prática, ela precisa estar alinhada a conceitos e fórmulas, alinhada a visão estratégica e séria do avaliador , sugerindo um contexto único de percepção da realidade do bem/amostra de que se está avaliando!
É necessário uma formação continuada do avaliador, seja ele corretor de imóveis ou engenheiro civil, é preciso estar atualizado, constantemente atualizado!
Nas avaliações imobiliárias se utiliza o método comparativo de dados de mercado, em sua maioria, mas cuidado , este método está longe de ser o único e o mais indicado , apenas em alguns casos se pode obter uma avaliação justa, em outros casos, não irá condizer com a precificação mais próxima da realidade e isso pode prejudicar , e muito, o proprietário do imóvel.
Elenco alguns tipos de avaliação imobiliária:
- Método Involutivo
- Método da Renda
- Método Evolutivo
- Método Residual
- Método Comparativo Direto de Custo
- Método da Quantificação de Custo
- Método Comparativo Direto de Dados de Mercado (mais utilizado, mas precisa ter ressalvas ao utilizá-lo).
- Método Comparativo de Custo de Reprodução de Benfeitorias
Arbitramento ou cálculo do valor de aluguéis:
- Existem alguns modelos que podem ser usados com um grau de eficiência de mais de 80% no mercado profissional , dentre vários , destaco o Método da Renda , Método Comparativo de Dados do Mercado (em certos casos) e o Método Todim.
Tais Métodos nos ajudam a entender a rentabilidade mais ideal para aptos , teatros , hotéis , motéis ,
salas comerciais, lojas, cinemas , postos de gasolina , etc..
Para aptos e salas comerciais são simples e além da precificação justa , alia-se o bom-senso e a avaliação de
micro-economia no contexto do bem inserido no mercado.
Vale lembrar que estes métodos são aceitos na grande maioria dos tribunais de justiça do País pelo efeito mais justo.
Bem, voltando ao caso das avaliações imobiliárias , cabe destacar um exemplo em que se deve tomar muito cuidado ao avaliar bens imóveis em condomínios fechados uni-familiares distintos (não iguais) e casas uni-familiares em bairros, pois pode-se precificar um patrimônio alheio de forma equivocada e prejudicar o proprietário no valor correto que o imóvel tem, por isso , é importante ter mais de uma avaliação e buscar sempre profissionais atualizados no mercado e com expertise necessária, além da seriedade que é preciso ter no trato com um bem alheio, tão precioso!
A Bruno Imóveis BH sugere , no caso citado acima, ou seja, em condomínios fechados de casas uni-familiares ou casas uni-familiares em bairros, que são totalmente “sui generis” , a importância da avaliação conjunta do Método Evolutivo e o Método Comparativo de Custo de Reprodução de Benfeitorias , pois nos casos citados ,não recomendamos o Método Comparativo, pois as características dos projetos e sua imponência frente ao terreno , aprovação , construção por empresa especializada ou fiscalizada por profissional habilitado ,acabamentos empregados , posição da edificação no terreno , topografia do terreno (pode dificultar e restringir o aproveitamento do terreno com facilidades de uso), estilo arquitetônico , atmosfera do entorno de acordo com o estilo adotado, equipamentos verdes adotados na construção , luminosidade , etc, etc., altera e muito o contexto do valor do imóvel e isso precisa ser mensurado e bem avaliado para o cliente !
Estamos aptos a lhe atender de forma concisa , responsiva , séria , transparente e dentro da realidade do "bem" , nos variados contextos ,com nossa própria interpretação e variação percentual a ser utilizada de acordo com a característica única que uma casa distinta em condomínio fechado tem, como também em qualquer outro tipo de imóvel , em situações diferentes.
Créditos : Bruno Imóveis BH
